澳大利亚银行业叫停海外买家房贷 投资客无奈弃首付
“我决定放弃交割了。澳大利亚当地的银行都贷不到款。虽然当地开发商之前在帮我找别的贷款渠道，还表示可以延期一个月交割；国内的中介一直打电话问我要不要考虑把上海的房子抵押，但实在太难了。以前的话，在澳大利亚买房，贷款可以做到7成、8成，现在完全贷不到款了。我决定放弃首付，不要这房子了。”12月6日，王小姐对经济报道记者介绍了自己的处境。
居住在上海的王小姐2014年在澳大利亚墨尔本市区签了一套公寓期房，打算做投资用，总价折合为500万元人民币，首付10%，余款在交割日支付，约定于今年12月7日交割。不过，澳大利亚银行业的新政彻底打乱了她的计划。自今年上半年起，澳大利亚当地银行陆续开始收紧对外国人的购房贷款政策。
中资占七成
澳大利亚最大银行之一、西太平洋银行（Westpac）公关部门12月1日在回复21世纪经济报道记者的采访邮件时表示，目前该银行已停止了对非澳大利亚居民的购房贷款。此外，澳新银行停止了对收入100%为非澳大利亚来源的购房贷款；如果总收入中一半以上来源于外国，那么最多只能做7成的购房贷款。澳大利亚联邦银行停止了对收入100%为非澳大利亚来源的和100％个体经营收入的购房贷款；对于持有临时签证的澳大利亚收入者，最多可以做7成购房贷款。
12月6日，澳大利亚乾景投资咨询（上海）有限公司业务主管杨小姐对21世纪经济报道记者表示，从今年5、6月份起，澳大利亚当地银行陆续收紧对收入来自海外的人士的购房贷款，并在7、8月份正式停止。
“根据我们客户的情况，10例中有1例放弃交割，交割期大多是在今年9、10月份，他们来不及应对新政。”杨小姐说。
根据澳大利亚外国投资审查委员会公布的数据显示，在各类房地产外来投资总额中，中国人达成的交易额所占的比例从2013／14年度的28.4%上升到了2014／15年度的41.3%。
另据澳大利亚财政部12月2日公布的一份工作报告显示，近几年来，外国人对于澳大利亚房地产的需求增长很快，其中又以中国需求为主。2010年年中，中国公民获得的澳大利亚房产投资许可占外来总体的50%，这一数字在2015年年初上升到了70%。
但是该报告还指出，不能把近几年的澳大利亚房价上涨简单地归因于外来需求，因为大部分获批的外来投资申请都是期房投资，而非二手房市场。大部分的增幅是由当地因素所致，包括供应不足、低利率和财政政策等。
第一太平戴维斯中国市场研究部主管James Macdonald接受21世纪经济报道记者采访时认为，近年来悉尼和墨尔本的住宅价格出现大幅攀升，主要原因在于当地人口增长、融资成本降低和供应短缺。
买家王小姐坦言，当初并没有去看房。“当时觉得澳大利亚的房子很诱人，首付比低，贷款容易，我原计划将房子出租，一年租金12万元左右人民币，可以用来还月供，另外房子还有较大的升值空间。据我所知，好多人都抱着我这样的想法，没去看房就下手了。”她说。
对高净值人群影响小
王小姐可谓遭受到了新政的双重打击。2014年买房后，由于个人看好中国人赴澳置业的需求，王小姐开始在国内做澳大利亚房产中介。“2014和2015年生意挺好的，后来澳大利亚当地一些州政府上调了交易印花税，今年收紧贷款是致命一击，打击到了很多像我这样的置业者和小型中介，可以说国内澳大利亚房产中介生意进入了寒冬。因此我开始业务转型，转做英国、美国房源。”王小姐说。
从购房者到中介的身份转变，使得王小姐有机会接触到更多的中国买家。
“据我观察，到澳大利亚买房的中国人主要分为三类，一类是有留学或移民计划的；一类是有资产全球配置需求的高净值人群。我身边有许多朋友都在澳大利亚买了房子，属于高净值人群，一般在上海已有几套房子了，他们觉得不能把鸡蛋都放在一个篮子里，就开始配置境外资产，比如香港保险和澳大利亚房产。他们没有选很贵的房子，一般总价在30万-40万澳币左右，对收益率要求不高，能够保值和产生租金收益就可以了。贷款新政也影响到了这个人群，不过其中大多数还是有能力全额支付，也做好了这种打算。还有一类就是我这样的投资客，这个群体受到新政的影响最大。”王小姐说。
据21世纪经济报道记者了解，上述政策出台后，中国买家在澳大利亚放弃交割的物业集中在期房市场。这和该国政策有关，此前，澳大利亚的国外投资规定引导海外投资者购买新建房产，比如期房等尚未完工的公寓。
资金成本和门槛上升
12月6日，“贷款新政之下，被抛弃的楼花（期房）可以说是‘尸横遍野’。也有中国买家试图去寻找新的资金来源，有的在找下家。”在澳大利亚从事房地产产业链相关业务的华人季臻对21世纪经济报道记者表示。
“确实有越来越多的中国买家找上门来，让我们帮他们找下家。也就是找不到贷款的中国买家把房子卖给本地人（包括持有绿卡和澳大利亚本地身份的人），以当年的合约价卖出去，我们业内称这种交易为‘捡尸体’。”季臻说，他经营着一家名为Elite Home Investment Pty Ltd.房产经纪公司。
据路透社此前报道，在澳大利亚当地银行对外国收入者停止贷款后，中国买家找到了新的方式参与澳大利亚楼市，一类是全额付款，另外也有买家寻求新的资金渠道，比如除澳大利亚本地银行外的外资银行，及非银行贷款比如基金公司。中国人对于澳大利亚房产的兴趣也因此有所恢复。
据海外房产网站居外网向21世纪经济报道记者提供的数据显示，该网站今年前三季度的澳大利亚询盘量走势出现了较大的波动，尤其是在今年二季度，中国买家在该网上对于澳大利亚一百万美元以下的房子询盘量比去年同期上升12.2%；一百万到五百万美元区间的房源，询盘量比去年同期增10.6%；五百万美元以上房源的询盘量则较去年同期下跌了17.9%。而第一季度的这三个数据分别为69％、73.8%和8.3%。不过询盘量在第三季度有所回暖。
不过，21世纪经济报道记者了解到，这些新的方式意味着更高的资金成本和门槛。
“新政出台后，大多数中国买家选择全额交易，不过一般也是一年内付清。”12月6日，澳大利亚房产经纪公司Leading International PTY LTD经理李毅向21世纪经济报道记者表示。
至于非澳大利亚外资银行贷款，21世纪经济报道记者向多位人士了解到条件颇为苛刻。“一些外资银行（比如大华、汇丰、渣打等），需要提前半年以上准备，也就是要买这些银行的理财产品，成为高端客户，那么可以在澳大利亚做贷款。”前述买家王小姐说。
“虽然汇丰银行和一些亚洲银行在澳继续给国外收入者贷款，但据我了解要获得贷款必须在国内有上亿存款；即便如此，从 2016年下半年开始基本也不放款了。”李毅说。
在澳大利亚房贷的利益链条上，还有贷款经纪公司的角色。“在贷款新政出台后，我确实收到了更多中国买家的贷款需求，我在放贷的机构（一些当地小银行和金融机构比如保险公司）和买家间扮演经纪人的角色，我们会帮助客户准备更符合贷款的材料，从中赚取咨询费。”除了房产经纪公司外，季臻还在澳大利亚经营着一家名为Uselect Finance Pty Ltd的贷款经纪公司。
季臻还透露，“还有一些国内的基金公司成为了新的贷款来源，这些公司往往在离岸有账户。不过，基金公司一般对回报要求高，资金体量和银行相比又小，在我看来，这种渠道成不了大气候。”
另外，21世纪经济报道记者还注意到有澳大利亚本地的开发商开始提供贷款服务。据澳大利亚当地的开发商Meriton官网显示，该公司目前向本地居民或是海外买家提供限期2年的固定利率贷款，最高可贷购房合同全款的70%。
“据我了解，目前当地只有Meriton这一家开发商做贷款业务，销量好的楼盘贷款利率在5.5%左右，稍次的在3.5%左右。”季臻透露道。
开发商投资放缓
不仅是中国买家和中介受到了新政的影响，当地开发商亦如此。在澳大利亚房产和贷款经纪业务之外，季臻个人还投资了开发商朋友在悉尼开发的楼盘。“我投资的一个楼盘是悉尼的学区房，当时土地花了1300万澳币拿下的，今年开盘的，这次没有出现以往的‘日清盘’，而是花了三个月时间（才卖完），我切实地感受到了市场的寒意。”季臻说。
季臻还表示，基于目前的行情，他决定暂缓房地产开发相关的投资。“我把一个楼盘（包括土地和开发权）卖给了一家香港的上市公司，只赚取土地的增值。不过，同时我也屯了一些地，但近阶段不会开发，等待时机吧。”
在季臻看来，目前的贷款关闭政策必然不会长久。“也许这个政策短期可以安抚当地居民买不起房的民怨，政府因此获得更多民意支持。但对澳大利亚经济来说，长期并不是好事，房地产已成为了澳大利亚的支柱产业之一，这个产业链条上的当地利益相关者众多，包括开发商、建筑材料供应商、房地产销售、移民、留学、会计和律师等等。目前新政仅仅是影响到了位于链条前端的开发商，有些中小型开发商会选择暂时退场，大型的开发商会变得保守起来，慢慢便会冲击到中后端。”
12月6日，海外房产网站居外网CEO潘卓礼接受21世纪经济报道记者采访时认为：“把房价上涨动辄归咎于外国买家，过于轻率。很多业内人士现在认为悉尼和墨尔本的房价会进入下行通道，如果当地想让房价保持稳定，增加供应量，反而应该鼓励外国买家前来购房，而非拒之门外。”
“预计澳大利亚房价眼下的这股强劲涨势难以持续，但长期来看，随着澳大利亚人口继续增长，住宅市场前景依然稳健。” 第一太平戴维斯中国市场研究部主管James Macdonald说。
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