浙江开发商跑路美国上万业主陷“售后返租”陷阱
省、市重点商业地产项目，售后返租式的少投入、零风险、高回报，开发商资金链断裂跑路，业主追索赔偿维权无门，相关部门三缄其口。
如同多米诺骨牌般的一连串房地产行业标配闹剧正在浙江杭州和桐乡等地上演。
近日，《中国经营报》记者调查发现，由浙江东阳人卢小丰操控的多个公司因宣传其旗下的杭州乔司商城和桐乡世贸中心项目，并承诺以租代售、售后返租和零风险高回报等方式将上万业主套牢。面对远遁美国的卢小丰留下的烂尾楼和巨额债务，众多业主无所适从。
企业倒闭、老板跑路
位于桐乡市的桐乡世贸中心共分三期。其中，一期工程由桐乡世贸中心有限公司（以下简称“世贸中心公司”）开发，占地144058.76平方米，总建筑面积26万平方米，号称是“世界皮革直营航母”，主营鞋业、皮革和箱包等，以摊位和商铺为主。记者在现场看到，一期工程虽然已经开门营业，但由于客流量少，多数商家经营惨淡，甚至不少商铺或关门或仍处于招商状态；二期工程由桐乡市世贸中心置业有限公司（以下简称“桐乡置业公司”）开发，占地133382.8平方米，总建筑面积为41万平方米，由商铺和酒店公寓构成，目前虽然已经装修完工，但因开发商资金链断裂和业主不断维权等原因，目前仍未进行验收，至于何时开业更是遥遥无期；而三期工程预计规划总建筑面积达26万平方米，但由于资金链断裂仍属未开发阶段。
与此同时，位于杭州余杭区的乔司商城情况更是不佳。据了解，杭州乔司商城是由浙江中友实业有限公司（以下简称“中友实业”）开发，其中，一期工程占地面积66771.6平方米，同样由于开发商资金链断裂，该工程已停工烂尾半年多。记者在现场看到，正在建造的两栋公寓楼和一栋商铺大楼以及销售中心已经人去楼空，大门上更是被余杭区法院贴上封条。而项目二期工程目前也处于空地待开发状态。当记者来到其公司注册地余杭区街道鑫园路5号后发现，该地是一家机械生产企业，而公司安保人员也表示从未听说过中友实业公司。
据记者掌握的多份资料显示，无论是桐乡世贸中心还是杭州乔司商城项目，均被上述三家公司以分割出售商铺使用权或产权的形式转让给了上万名业主，然后再以桐乡市世贸中心商业经营管理有限公司（以下简称“桐乡经营管理公司”）和桐乡置业公司的名义分别从业主手中承包回商铺的经营权，由其统一经营管理，并承诺只赚不赔。
据多位业主代表介绍，多数人都是一次性全款缴纳了购房款，当初世贸中心公司承诺说购房后可以再返租，并且所购房屋套数越多，返租获利后还可继续参与公司运营的其他分成。据不完全统计，在上万名业主中，多数人均是在2009年~2015年期间以至少1万多元每平方米的价格分别从上述卢小丰所掌控的公司手中购得商铺，其中不少业主手中还持有数套房产，整体涉及的资金以亿为单位计。
记者查询工商资料获知，上述4家公司法人均为卢小丰。而从多位业主代表及桐乡、杭州当地政府负责人处了解到，目前卢小丰自称是因患胃癌远赴美国就医，难以取得联系。据记者掌握到的卢小丰与业主之间的谈话录音显示：“桐乡世贸中心与杭州乔司商城项目都是相互关联的，一荣俱荣一损俱损。我就是骗子，现在已经破产、倒闭和跑路了，而且现在美国治病，自己是美国公民，哪里的领导来找我也没用。”
“两个项目分别距离桐乡市振东新区政府和杭州市余杭区乔司街道仅一条马路之隔，没想到最后居然被骗了。”业主代表说。
售后返租，只赚不赔？
据上述业主代表提供的与桐乡经营管理公司签署的《委托经营合同》补充协议和《桐乡世贸中心商铺（位）委托经营合同》显示，桐乡世贸中心开业之日3年内，业主不向世贸经营管理公司收取费用，3年后业主向世贸经营管理公司每半年收取一次经营保底回报收益，即每年可获得总合同房价款的10.6%。另外，如市场经营回报高于10.6%，则高出的部分业主可与世贸经营管理公司按比例分成。具体标准为：购买4套以上铺位业主与公司可按8:2分成；购买2套以上铺位业主可按6:4分成；购买1套铺位业主可按4:6分成。“虽然产权证已经下来了，但是合同上的收益回报却一直拖欠，而且现在房子也不腾退给我们。”桐乡世贸中心一期业主代表说。
同样以全款购房的三千多位桐乡世贸中心二期业主则没有一期那么幸运。由于二期业主的购房合同并非如一期业主一样所持有的是正规的商品房买卖合同，而是《商铺使用权出让合同》，所以产权证的办理希望渺茫。但值得一提的是，在上述二期《商铺使用权出让合同》中第2条却提到，如果二期业主选择将商铺返租给世贸经营管理公司，3年后则可将《山谷使用权出让合同》变更为《商品房买卖合同》，而业主缴纳的商铺使用权出让价款将抵作购房款；第7条还显示，如业主选择将商铺返租给世贸经营管理公司，还可获得全款价格的18%优惠。
另外，在业主与桐乡世贸中心二期开发商桐乡置业公司签署的《补充协议》《承诺书》等文件显示，2013年3月31日起，业主可向桐乡置业公司申请换签《商品房买卖合同》。而桐乡置业公司在收到申请的10日内将使用权出让合同变更为《商品房买卖合同》，如桐乡置业公司未能办理变更，则将全款退还购房业主并支付违约金。
“到现在公司承诺的事情一件都没有兑现，房子和收益不仅收不到，而且购房款也退不了。”桐乡世贸中心二期业主说。桐乡市住建局行政审批中心副主任邵根也向《中国经营报》记者证实，目前一期业主的产权证基本上办理完毕，但二期产权证尚未办理，至于相关原因并不知情。
桐乡市振东新区副书记、新闻发言人沈根松就此表示，业主的诉求我们已经知道，也正在积极协调督促企业对象承诺，但是由于企业资金链断裂，所以一切努力均没有效果。政府也只能鼓励业主按照合同约定走司法程序，以此保全自己的权益。但是，位于振东新区政府对面的桐乡世贸中心项目销售时间如此之长，又是否涉及以租代售、售后返租等违规问题，沈根松说：“这需要法院来认定，政府此前并不知情，对此也没有监管责任。”
与桐乡世贸中心二期工程类似，开发商中友实业公司除了没有向杭州乔司商城业主出售产权外，同样是以租代售，承诺售后返租模式大肆公开销售。而记者在其销售中心看到，杭州乔司商城目前被杭州市余杭区法院依法查封，查封期为三年。但是，卢小丰在上述录音谈话中却认为，杭州乔司商城之所以被查封是因为政府在借此推卸责任。而余杭区住建局也在今年2月1日发出的《乔司商城项目租赁风险提示》中表示，杭州乔司商城为非商品房项目，根据余政挂出（2010）年94号地块土地出让合同，项目的土地用途为商业用地，且出让合同约定主体建筑物性质为商业建筑，须整体经营，不得分割转让和销售。
为此，距离乔司商城仅一路之隔的余杭区乔司街道相关负责人夏丹表示，中友实业公司是在2010年底通过招拍挂流程获得土地，此前也并非其本人接手，具体事情并不清楚。现在为止，工程、资金、人员涉及巨大，正在审计过程中，具体数据还没有结果。“街道并非执法部门，是否违规销售不归我们管，我们此前也并不知情。案件目前的处置方向没有定，中友实业公司也已经不存在，公司方态度不是很明确。”
资深房地产法律专家、北京京润律师事务所主任张志同表示，开发商非法拆分房屋使用权会造成所有权的不完备和不同权利人之间权利冲突。业主希望花钱买到的是房屋所有权而非使用权，开发商的做法显然违背了业主的购房目的。另外，根据《商品房销售管理办法》（2001年建设部令第88号）第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。”据此，案涉房产当属禁止销售之列。对此，住房和城乡建设部在2006年《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房[2006]166号）中，再次强调“对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理”。可见，开发商以租代售或售后返租的行为违反了前述禁止性规定，是违规卖房。
张志同认为，卢小丰可能还涉嫌触犯非法吸收公众存款罪。目前开发商破产跑路，如果当初他们打着卖房的名义实际另有所图，想要广收资金，一旦经公安机关查实，根据最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2010〕18号）第二条第一款第一项之规定，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
业主投资款追索无门
《中国经营报》记者在调查中发现，虽然卢小丰已经破产并跑路，但似乎并不妨碍其遥控指挥国内公司的经营，甚至一度与上万维权业主达成攻守同盟。在上述录音中卢小丰劝说维权业主时说：“首先要确保桐乡世贸中心一期商铺的正常运转，降低运营成本，否则无异于杀鸡取卵。桐乡商贸中心二期项目则应尽快启动招商，如果市场运营不起来，业主即使有产权证也是没用的。公司虽然债台高筑，但公司总资产是足够的，所以只要大家有合同在，业主的利益就一定会受到法律保护，并再次承诺虽然公司破产，但绝不赖账。”
难道卢小丰还有回天之力？
据记者掌握的多份资产负债资料显示，目前仅桐乡世贸中心一期自持产权面积就达100378.5平方米，其中有88490.4平方米已抵押给金融机构进行融资。截至2015年11月30日，负债高达8.2053亿元，负债主要内容为银行借款、工程欠债和所欠业主租金。而桐乡世贸中心二期商铺已销售面积为58585平方米，公寓已销售86647平方米，而二期主要负债为工程欠款3.4亿元，四川信托有限公司（以下简称“四川信托”）本金加利息也已高达4.5亿元。另外，杭州乔司商城也因拖欠工程款而被法院整体查封。
在记者采访过程中得知，卢小丰因之前母公司浙江春天实业集团有限公司（以下简称“春天实业公司”）需要补充流动资金从而将桐乡世贸中心二期在建工程以3.5亿元抵押给了四川信托，从而获得贷款。但是，随着公司全面破产，四川信托便向四川省高院申请财产诉前保全，今年4月6日，四川高院也正式下达（2016）川财保5号民事裁定书，依法将桐乡世贸中心二期查封。
一方面卢小丰称病跑路美国，公司资金链断裂。另一方面企业债台高筑，资产被查封。上万名业主眼见投资款追索无门，进而引发多次维权活动。
针对上述问题，记者分别向杭州市余杭区、桐乡市的公安、法院、住建局、企业资金链风险防范与化解工作领导小组办公室，世贸中心公司、桐乡置业公司等多家单位发出采访请求，但均被拒绝。
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