【恒大地产退出嘉凯城，或与其借壳深深房进展有关；嘉凯城控股股东变为广州凯隆，实际控制人仍为许家印】
正在筹备借壳深深房的恒大地产，决定退出另一个壳公司嘉凯城。据嘉凯城（000918.SZ）2月6日晚间公告，恒大地产与其控股股东广州凯隆当日签署协议，前者拟将所持嘉凯城股份悉数转让给后者，转让总价62亿元，相比之前收购成本36亿元，高出26亿元。这意味着，恒大地产投资嘉凯城不到一年便选择退出，账面获利26亿元。
从表面看，这是低位买入、高位卖出套现的游戏。目前，恒大地产集团有限公司（下称恒大地产）持有嘉凯城9.52亿股，占52.78%，此番转让每股定价6.53元——相当于前一交易日（2月3日）收盘价的90%，转让总价约62.18亿元。而在将近一年之前（2016年4月），恒大地产协议收购嘉凯城原股东所持9.52亿股，每股定价仅为3.79元，收购成本为36.09亿元。
但股权易主后，嘉凯城实际控制人并未发生变化，仍为中国恒大（03333.HK）董事局主席许家印。广州市凯隆置业有限公司（下称广州凯隆）为中国恒大的境内附属公司，恒大地产则为广州凯隆控股子公司。
恒大地产曾在股价高位时质押融资，此次办理股份过户手续之前需解除质押。2016年10月，恒大地产将所持约9.52亿股嘉凯城股票，质押给中融信托进行融资。按嘉凯城当时每股9元左右、质押率50%计，恒大地产融资约有50亿元。
恒大地产退出嘉凯城，或与其借壳深圳国资房企深深房（000029.SZ）进展有关。恒大地产当初收购嘉凯城，市场纷纷猜测许家印有意借壳嘉凯城，实现A股上市计划。但到2016年10月，中国恒大一纸公告宣布恒大地产借壳深深房，嘉凯城股价随后渐次回调下跌。恒大地产借壳上市之前的融资环节，已于2016年12月30日落实，八名战略投资者合计出资300亿元，认购恒大地产股份占扩股后的13.16%。（详见财新网报道“恒大地产引资估值虚高 借壳上市进程不明”）
许家印的A股借壳计划，与其持股万科（000002.SZ/02202.HK）息息相关。据财新记者了解，深圳市政府最初同意将深深房这一“干净的壳”给予恒大地产，并承诺在土地及人才公寓等方面支持恒大地产在深圳发展，交换条件是中国恒大退出万科股权之争，将其所持万科股份转予当地国企深圳地铁，亦即万科管理层为抵抗敌意收购而拉来的“白武士”。中国恒大初时应允，后来却频频增持万科。
及至2016年11月末，中国恒大通过三笔大宗交易接盘3.99%万科股份。知情人透露，此事背后实情为：许家印盟友、香港房地产富商郑家纯，此前通过周大福（01929.HK）旗下三家内地公司分仓代持万科股份，尔后迫于监管压力而倒手给中国恒大直接持有。监管部门曾向中国恒大下发问询函，关注此举是否违规。
半个月后（2016年12月17日），中国恒大地产向深圳市委、市政府递交书面保证，宣称从大局出发，不再增持万科股份，且愿将股份转让予深圳地铁。“恒大仍想略微获利后再退出，但从万科股价走势和业绩基本面看，它的要求不大可能满足。”一名接近万科的人士称。中国恒大先后收购万科15.53亿股，总成本近363亿元，平均每股约23.35元，对照2月6日收盘价20.71元，账面浮亏约40亿元。
据中国恒大2017年1月25日公告，恒大地产分拆上市方案已获港交所原则性批准。另据深深房2月3日公告，此次交易尽职调查、审计和评估等工作，正在按计划推进。
除了嘉凯城、深深房，中国恒大曾于2016年10月增持京津冀地产概念股廊坊发展（600149.SH）至20%，成为其第一大股东。中国恒大进入后发现其资产情况复杂，继而才转向另一个目标深深房。市场有观点认为，除了分拆地产业务独立上市，中国恒大或有将金融、互联网等业务分拆上市的计划。
从业绩角度看，中国恒大业内排名已有微妙变化。2016年，中国恒大全年销售额3700多亿元，超过万科的3600亿元，登上行业龙头宝座。但从财务情况看，中国恒大2016年年中净负债率高达93%，假如计入永续债，该指标将大幅攀升。相形之下，万科近两年净负债率大致维持在10%-25%之间。
中国恒大近来仍在大举举债。中国恒大1月13日公告显示，截至2016年11月底，公司未偿还借款约5197亿元。而同年6月底，该指标仅为3813亿元。这意味着，短短五个月间，中国恒大借款增长1380多亿元，增逾36%。市场对其负债的担忧，直接体现在股价上。中国恒大近来股价在5港元上下（约合人民币4.50元），普遍低于同业水平。
2月6日，中国恒大收报5.47港元，升0.74%；嘉凯城收报7.30元，升0.69%。■
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