摘要: 李方荣于2012年11月出国就医，两个月后寄信回国辞职，引发舆论哗然。其时广州市纪委发言人梅河清称市纪委已经关注到这一事件，但目前暂未发现李方荣涉及贪腐问题。但随后，天河区即要求村社主要干部在2月底前上交个人护照和港澳通行证。 … …
一年半后，广州“境外辞职”书记李方荣被党内除名。李方荣曾担任广州CBD珠江新城原地主猎德村村委书记长达30年。
珠江新城占地660万平方米，主要来自猎德村原来的土地，另有冼村、甲子村部分土地。建有歌剧院、图书新馆、博物馆、双子塔等地标建筑的核心区，以及亚运会开闭幕场馆所在地海心沙，均属猎德村原村范围内。2013年，包含珠江新城和天河北的区域产值超过1700亿。
7月下旬，天河区区委、纪委有关负责人在猎德村召开现场会议，通报给予猎德经济发展公司董事长李方荣党内除名的处分。同时公布，该公司副董事长梁贤德潜逃，另有经理李泽传涉嫌违法违纪，正在接受调查。
李方荣于2012年11月出国就医，两个月后寄信回国辞职，引发舆论哗然。其时广州市纪委发言人梅河清称市纪委已经关注到这一事件，但目前暂未发现李方荣涉及贪腐问题。但随后，天河区即要求村社主要干部在2月底前上交个人护照和港澳通行证。
去年年底，曾主导珠江新城开发的广州市副市长曹鉴燎被带走调查，今年7月初被双规。他在沙河镇、天河区政府任职长达十多年。
隐藏城市建设秘密的盒子正被打开。
珠江新城90年代被确立为高标准开发建设的重点地区。该片区当时属农村建制 (大部分地区属沙河镇管辖)，后撤村改制，设立猎德和冼村两个街道办事处。政府在征收土地之余，留下12%的村留地，让村集体自行找开发商合作开发。
最近揭露的土地问题，即与“合作开发”紧密相关。
时有文件称“珠江新城建成后将是21世纪广州市城市建设的窗口和缩影”。而20年后窝案的爆发，则揭示了这场建设的另一面：一个政商关系网。
3:7合作开发
曾与李方荣共事多年的人士评价：“方荣雷厉风行，决断能力很强。”1992年天河区征收土地，猎德村第一个完成任务。2007年猎德成为广州市第一条整体改造的城中村，李方荣亦说到做到，配合市政府在亚运会前完成清拆回迁。“因为方荣，海心沙旁边才有万家灯火，而不是破敝的城中村。”该人士说。
不过村民口中就有另外一个版本。多名村民代表对本报回忆，李方荣把控的村委会是“一言堂”，只要有人让他不满，他就直接命令村公司将对方开除。
李方荣主政下，猎德村20年间与开发商合作转化了大量土地，自身亦完成了城市化改造。几个极其低调的开发商，藉此机会摇身变为隐形地王。
记者从资料获悉，猎德村方面以高德投资有限公司的“高德系”最为突出，涵盖商场、写字楼、公寓等物业形态，总建筑面积高达92万㎡。嘉裕房地产和南雅房地产在该村亦有多栋物业。旁边冼村11块合作开发地块，南雅房地产占3个，嘉裕房地产有四个。
嘉裕在官网放言，其在珠江新城拥有10个项目，总建面达100万㎡，是“珠江新城拥有住宅用地最大的‘地主’”。该面积高于知名房企保利、中海和富力。
时间回到上个世纪90年代。村干部介绍，一方面有感于农民被征地后没有生活来源，另一方面当时开发商实力较弱政府财政不足，无法大面积开发，所以留下自留地让村自行开发。
合富辉煌首席分析师黎文江曾在广州国土局工作多年。他回忆，当时政府要向香港新世界集团借钱搞开发，后来也是用土地偿还。
1993年4月市政府在《关于广州大道东侧规划控制区征地若干问题的批复》文件中明确提出关于村留用地比例为12%。经核算，按此比例村留地共计827.58亩（约55.17公顷），加上1993年前原规划红线保留计453.86亩（30.26公顷），两者合计珠江新城留用地应有1281.44亩（约85.34公顷）。
该文件让开发商进入珠江新城途径便捷。开发商将与村合作开发留用地称为“加名”，仅交纳标底价的四分之一的出让金。
合作开发是90年代广州城市化背景下的隐性土地交易方式，并非珠江新城开发时首创。政府出让土地，村和它的合作方同时受让，共同开发。村经济组织分得的物业暂缓缴纳土地出让金，开发商分得的物业需缴纳土地出让金，建成后各自分得物业各自确权。
有意思的是，猎德和冼村各自与多名开发商签订的合作比例，基本都是3:7，价格在700-800元/㎡。嘉裕与村签订的协议透露，该公司交给土地开发部门约800元/㎡建筑面积作为土地出让金，建成后与村按建筑面积七三分成。按此推算，其实际土地成本不到2300元/㎡，比政府出让价至少低800元/㎡。
为什么开发商可占70%的多数比例？一份合作协议解释，这是“由于建设成本高、投资大和市场不景气”。
据了解，“加名”方案未经估算，当时就有专家认为土地开发部门核定的加名开发应缴出让金过低。因缺乏法律法规可依，“一些村干部去走审批流程，政府都没人愿意接。”
30元/㎡出租CBD商场
猎德变身过程中，高德投资就深受李方荣青睐。双方最早结缘于90年代后期，高德承租猎德物业美居中心。上述与李方荣共事多年的人士猜测，相中高德可能因为其“最早起家于贸易批发，具备资质”。
李方荣对这个合作伙伴颇为自豪。在他主持编制的《猎德村志》里，首几页位置除了放市政府工程歌剧院、图书馆、博物馆的照片，就是其本人与高德投资董事长苏萌在奠基仪式上的合照，村志亦盛赞了高德的经营能力。
不过，本报独家获得高德投资（当时称高盛企业集团）与猎德村经济发展公司于2007年7月的会议纪要显示，猎德在合作中大幅让利。纪要记载，双方以七三比例合作开发土地F1-4、F2-3、J2-2等七个地块。但是，“为了加快开发进度”，猎德公司退出除F1-4地块以外的其他地块，把其他地块原本应得的分成面积集中置换到F1-4，即目前的高德置地春商场。调换后，春商场整体属于猎德公司。不过，这次会议同时约定，猎德要以3000万元/年的价格返租给高德置地。除以建筑面积，约30元/㎡/月。
3000万/年是什么概念？公开资料显示，仅广州市广百股份有限公司一家商户租金就3300万/年。该商场还引进了H&M、优衣库等多个知名品牌。高德置地获得商户的租金与其交给猎德公司的费用，差别巨大。
2007年，还是改造前的猎德村内，部分商铺租金已可达50元/㎡/月。
上述人士表示，因为培育商业物业是艰难的过程，村公司要吸引合作伙伴就要有让利。该人士同时强调：“猎德村从来没有停止发放分红，还曾连续登上天河区众多村的榜首。在最近几年，分红还有上升。如果没有方荣，不可能有这样的成绩。”
事实上，2004年广州市土地建立招拍挂后，已有开发商在公开市场追捧珠江新城的土地。但会议纪要却透露，猎德经济发展公司退出F2-4地块。作为补偿，高德投资在D3-2地块建8.6万㎡，连同地下室归猎德所有。根据相关材料，该F2-4地块总建筑面积高达39万㎡，且是商场、超甲级写字楼和朱美拉大酒店的优质综合体。猎德退出F2-4的理由是可提前获取物业收益，物权归一、完整。
此外，双方还合作两个住宅项目。双方在七三比例上再叠加一个条件：“以2.5㎡住宅换1㎡商业裙楼”，猎德原应分得的5万㎡住宅变成2.7万㎡春商场物业。
经过一番腾挪，猎德在7个地块合作中得到F1-5春商场和D3-2的美居中心用于收租，租金30元/㎡/月。
一名天河区地产行业内部人士直言：“开发商得到特别优惠的条件，除非先分一块利益给跟你签合约的人（甲方）。”
珠江新城也成就了苏萌。刚拿到猎德村的地皮，苏萌就到香港融资。其在避税天堂英属维京群岛注册六家BVI公司，将国内资产经香港的控股平台装入其中，向中国工商（亚洲）银行贷得9000万美元。
高德置地与猎德村的交易是否有其他内情尚待求证。知情人士透露，苏萌已出境，目前在香港“遥控”公司事务。
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